王志纲：我看中国房地产——扬汤止沸不如釜底抽薪
王志纲/文
两会刚过，政府平抑房价的措施刚在有条不紊地出台之中，北京的楼市却反其道而行之，到处是一片热火朝天的喊涨之声。以北京为风向标，全国各大城市、甚至是中小城市的房价也都跃跃欲试，一场全国性的涨价风潮正在悄悄蔓延。
人们不禁要问：为什么持续了一年多的宏观调控收效甚微，换来的却是房价报复性的反弹？
令人忧虑的是，上海的故事正在其他一线城市轮番上演。记得2004年上海市场最火爆的时候，尽管当地的发展商们都已经赚得盆满钵满，但有些人一听到房价过高的声音，仍振振有辞地说：上海的房价哪里算高呀，比东京、香港这样的大都市还远着呢。当时我就曾说：如果上海的房地产不出问题，中国的社会经济就要出大问题；中国的社会经济要想不出问题，就必须让上海的房地产先出问题。结果不幸而言中。从长线来说，上海成为一个国际性大都市的前景是可以预见的，但起码要用二、三十年的时间才能名至实归，如果只用十年、八年的时间就要完成这个过程，就像一个男孩到了十八岁长胡子、长喉结是青春期的正常反应，但只有十岁就长出胡子和喉结了，那就是侏儒，是虚假的繁荣，是泡沫！令人没有想到的是，就在2005年中央统一号令、上海的房价不得不刹车之际，以往一直是“乖孩子”的深圳、广州却步其后尘，房价转眼之间扶摇直上，现在这股浪潮终于又轮到北京了，真是一波未平，一波又起,环环相扣，环环相生。
为什么政府的宏观调控一而再、再而三地陷于“按下葫芦浮起瓢”的尴尬？
如果说房价首先是供求关系的反映，那么决定房地产市场购买力的至少有这样几股力量：第一股力量是市场上正常的消费力，是真正购房用来安居的，在中国的一线城市中，我认为这股力量顶多占三分之一，第二股力量是所谓的投资性购买，比如买个三、五套用于出租，以获取长期稳定的租金回报，这股力量也比较偏于理性，最生猛的是第三股力量，也就是所谓的“游资”。他们所信奉的生存法则是“东方不亮西方亮，炒罢南方炒北方”。当上海的房价节节攀升的时候，全中国、甚至是全世界的游资都往上海去，于是房价越炒越高，当房价被打压下来，泡沫一破裂，他们又掉转枪头，另寻出路，就像繁殖能力极强的细菌总是喜欢寻找最适宜生长的温床和病灶一样，又如蝗虫般扑向广州、深圳，包括珠海。据我所知，珠海这两年的房价已接近翻番了，而深圳的不少新区房价则涨了好几倍。
但更可怕的是，无论是自住、投资还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向，生怕过了这个村就没这个店了，其结果只能是愈演愈烈的供不应求。这里的“求”不是正常的间歇性消费，而是几股力量不约而同地“千军万马挤独木桥”，试想一下，本来应该在10年甚至是20年逐渐释放的购买力要在短短几年里就消化完，面对如此汹涌的需求浪潮，无论政府如何调控，又怎能从根本上扭转供求严重失衡的巨大缺口呢？就好像数以万计的士兵只要排成一列有序前进，纵是一座独木桥也能快速而平稳地跨过，但如果士兵们排成几排同时齐步走，其共振效应则足以使一座大桥垮掉。
那么，到底是什么原因导致了中国人一二十年的消费都集中在一两年里了呢？
很重要的一个原因是，除了房地产，人们没有任何其他有效的投资渠道。目前中国的储蓄率已经到了46%，而美国的个人储蓄率只有负0.5%。国家为了刺激内需，拼命采取挤和赶的方式，把利息降到了无以复加的地步，另外还要打利息税。但即使如此，人们还是宁愿把钱放在银行里贬值。为什么？股市信不过，基金不敢买。既然其他的投资渠道都不通，老百姓又要养家糊口，剩下唯一能看得见摸得着的就只有房地产了。现在中国民间储蓄不下十几万亿，放出10%就足可以让一百座桥梁震断！
在种种环境因素的刺激下，恐慌性消费不可避免地出现了，看着房价火苗一样地往上窜，有谁还能从容不迫地理性消费呢？房地产和其他的商品不一样，是个三合一的东西，全世界概莫能外。首先它是消费品，购买者注重它的使用价值，它的价格取决于价值的高低。所谓投资品，是因为它有保值、增值价值。所谓投机品，人们更看重的是它的转手价值，其价格远远高于价值是必然的，就好像击鼓传花一样，传的人越多，价格就越高，泡沫就越大，不断有更多的人加入到这个游戏中来，形成一种恶性循环。这种泡沫膨胀到最后可能拖垮整个国民经济。就像前两年的上海地产市场，大量的投机性资本进入，房价不断飙升，结果当地的老百姓终于坐不住了，没有钱的借钱买，本来可以先租后买的也要直接买，本来应该先买小房子的也抢着买大的，生怕以后再也买不起了，稍微有点实力的人也纷纷动了投资和投机的念头。当全民都卷进来的时候，再多的产品也不够，这时候那些投机资本、包括房地产商在市场里兴风作浪就很容易了。
当一个国家和民族产生一种恐慌性消费的时候，房地产的多重属性就充分暴露出来，产品价格也就越来越背离它的价值，越来越不靠谱了，难怪有的发展商感叹说，“现在房子的价格不是定出来的，而是比出来的”。更火上浇油的是，像在北京这样的一线城市，无论发展商怎么提价，也照样有人埋单，于是乎在领头羊的示范效应下，大盘小盘都跟着水涨船高。于是我们看到这样一幅不无壮观的景象：深圳的毫宅从一万涨到现在的五万，而且还要涨；北京的房价也像脱了缰的野马一样一路狂奔；一向平稳、理性的广州房价也开始翻番了。伴随这种大的格局，中小城市的房地产老板们也开始吆喝了，“你看，人家的房子都涨到那种地步了，我们涨得这点还算高吗？”
这就是今天的房地产市场格局，情况远比人们想象的要严重得多，而这一切似乎才是刚刚开始。
这个时候，再来争论房地产有没有泡沫、有没有暴利已经是多余的了，房价快速上涨所反映出来的，也已不仅仅是供求之间的矛盾，而是长期以来诸多矛盾交织的集中体现，它所折射出的，已经不再是一个孤立的行业问题，也不是一个简单的供不应求问题，而触及到了制度层面的深层次问题。
毋庸讳言，在传统的GDP考核制度下，没有比房地产更好的制造GDP增长的手段和途径了。可以毫不夸张地说，无论当地的房价如何涨，没有哪一个市长愿意说他那里的房价高了，甚至从骨子里面都希望房价涨，只要不崩盘就行了。实际上，土地早已成了地方政府名副其实的第二财政，许多地方的土地收入早已超过地方财政收入的一半。有数据表明，1998年，地方政府的土地出让收入不过67亿。但2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而可供比较的是，在实施积极财政政策的1998至2003年5年间，全国发行国债也不过9300亿元。既然土地已经成了地方政府支撑财政的造血工具，出于维护自身利益的需要，中央的很多政策也只能是隔靴搔痒、隔山打牛了。此外，对于银行来说，在一个景气周期里房地产贷款的烂账率很低，个人按揭贷款的安全性也比较好，即使中央要宏观调控，银行也不愿意看到地产市场的清淡场景。
于是，在地方政府和银行这两只有形之手的支撑下，我们所看到的宏观调控实际上是逆向调控，不仅产品供给量没有办法在短时间内增大，反而给了房地产商们制造恐慌、囤积居奇创造了机会，另一方面需求却持续、迅速放量，使用性购买、投资性购买、投机性购买、恐慌性购买如饿虎出笼，其情景就好像奔流于大地上的悬河，离洪水冲垮堤坝也就不远了。
事情发展到今天，可以说，房地产已经不是一个简单的行业问题，也不是某些专家所能解释明白的专业问题，它首先是一个错综复杂的政治问题，其次是一个关乎国民经济整体运行的全局性问题，同时也是一个牵一发而动全身的战略性问题。这个问题解决得好，房地产有可能成为一个推进中国社会经济全面转型的战略突破点，为树立科学发展观、建设和谐社会提供一个难得的试验场，如果解决得不好，则很可能带来难以估量的社会经济震荡。
为什么说房地产已经成了一个政治问题？
当一个行业的财富来得太容易的时候，当几乎整个中国都被卷入其中，房地产实际上已经演变成了众多利益集团的博弈场，包括开发商、投资商、政府官员、金融机构、媒体机构等等。为了各自的利益，某些人往往翻手为云，覆手为雨，误导视听，蛊惑人心。在他们有意无意制造的信息不对称中，千千万万的消费者成了任人宰割的迷途羔羊。因此，面对这样一个牵涉众多利益主体的复杂难题，指望少数主管部门站在行业角度、甚至本位角度来解决，其结果只能是扬汤止沸。这也是一年来中央的宏观调控动作频频却收效甚微的根源所在。
为什么说当前的房地产已经发展成了一个事关全局的宏观性问题？
因为它集中体现了中国特色的社会转型期的深层次矛盾，它所牵扯的，不仅有我们的经济体制，还有我们的政治体制和行政体制。房地产涉及到中央与地方的关系、政府官员的考核标准、城乡统筹、金融改革以及官商勾结、垄断同盟等种种深层次问题。从某种意义上，房地产的意义不仅超越了人们能否安居乐业的范畴，已经成了影响到和谐社会建设、影响国家长治久安、影响经济结构优化、影响各个行业均衡发展的重大因素。
但另一方面，伴随着中国城市化的高速推进，中国要用几十年的时间走完西方发达国家几百年才走完的城市化道路，因此房地产的超常规发展终归是挡不住的，加之这个行业的高速发展又生逢今天的中国正处在以科学发展观建设和谐社会的全面转型期，因此，所有的兴奋、矛盾、冲突都集中在这短短的一、二十年的时间里，都集中于一个行业是必然的。在当今中国，没有任何问题像房地产这样对社会各方牵涉如此之广，对民生问题影响如此之大，包含的政治、经济、文化、体制、发展等各种因素如此之丰富。
为什么说房地产是一个牵一发而动全身的战略性问题？
进一步讲，如果说改革体现在农村最棘手的是“三农”问题，那么在城市中最受关注的恐怕就莫不过于房地产问题了。在中国推进现代化的特殊历史时期，如要解决这样一个牵涉全局、关系重大、影响深广的综合性难题，其艰巨性、复杂性是不言而喻的，势必要求我们重新审视那些与科学发展观、和谐社会不相适应、并导致房地产畸型发展的诸多制度问题、政策问题、金融问题。
今天，对于房地产这样一个几乎是牵涉全局的战略性难题，一个种种利益集团盘根错节的生态场，一个超复杂的系统工程，再就地产而谈地产，就行业而谈行业注，继续用扬汤止沸、挖肉补疮的方式去宏观调控，实践证明是行不通的，甚至有可能失去良机，使房地产从一个推动国民经济快速发展的加速器，逐渐演变成一个影响国民经济整体运行的癌细胞，一个难以收拾的超级病灶。
故值此地产又一轮躁动之机，最高决策层如果能站在国家战略的高度，以一种积极的心态、全新的思路来破解房地产这一社会经济转型期的超级难题，全面会诊，集思广益，深入解剖，对症下药，那么，迎刃而解的将不只是房地产问题，而可能是妨碍中国和谐发展的诸多难题，使中国在经济发展的高风险区内将一个行业的坏事变成整个社会的好事，将一个行业背后所蕴藏的巨大危机变为推进科学发展、建设和谐社会的宝贵契机。
反之，如果处之不当，继续头痛医头，脚痛医脚，则很有可能使建设和谐社会的一切努力化为泡影，甚至让改革开放二十多年的发展成果毁于一旦。（本文作者为王志纲工作室首席战略顾问）
